Legea 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor reglementează în mod detaliat procedura de înființare a unei asociații de proprietari, stabilind obligații în sarcina proprietarilor dintr-un condominiu/ansamblu rezidential. ➢ Potrivit definițiilor în înțelesul legislației, condominiul este imobilul format din teren cu una sau mai multe construcții, în care există cel puțin 3 proprietăți individuale reprezentate de locuințe și locuințe sau spații cu altă destinație, după caz, și cote-părți indivize de proprietate comună, iar ansamblul rezidențial este imobilul format din teren pe care sunt amplasate izolat, înșiruit sau cuplat locuințe sau locuințe și construcții cu altă destinație, în care există proprietăți comune și proprietăți individuale; ➢ Consecințele neluării măsurilor de organizare și funcționare cu privire la administrarea și gestiunea proprietății comune sunt în răspunderea juridică a tuturor proprietarilor sau a reprezentanților acestora, după caz. ➢ Legislația reglementează aspectele juridice, economice și tehnice cu privire la administrarea, întreținerea și folosirea imobilelor sau grupurilor de imobile din condominii care au în structura lor locuințe sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință, aflate în proprietatea a cel puțin 3 persoane fizice sau juridice, fiecare proprietar având o proprietate individuală și o cotă-parte indiviză din proprietatea comună.

➢ Proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezidenţiale, în calitate de vânzători, trebuie să îi informeze la momentul înstrăinării pe cumpărători cu privire la necesitatea constituirii asociaţiilor de proprietari.

➢ Anterior constituirii asociației de proprietari, proprietarii unităților de proprietate imobiliară din condominii, persoane fizice sau juridice, se întrunesc pentru a hotărî cu privire la: înființarea asociației de proprietari, persoana fizică sau juridică însărcinată cu întocmirea acordului de asociere și a statutului, termenul de finalizare a acestora, data de convocare a adunării de constituire și modalitatea de decontare a costurilor generate de această acțiune.

➢ În vederea constituirii asociaţiei de proprietari şi ulterior constituirii acesteia, dezvoltatorii au acelaşi statut privind drepturile şi obligaţiile pentru unităţile de proprietate imobiliară nevândute/aflate încă în proprietatea lor, ca şi proprietarii celorlalte unităţi de proprietate imobiliară din condominiu și trebuie să furnizeze toate datele și informațiile necesare întocmirii documentației privind constituirea asociației de proprietari. La finalul întrunirii, deciziile luate de proprietari se vor consemna într-un proces-verbal semnat de toți cei prezenți.

➢ Dezvoltatorului trebuie să comunice toate datele și informațiile necesare întocmirii Acordului de Asociere, care cuprinde: descrierea condominiului, structura condominiului, numărul de etaje, numărul de proprietăţi individuale structurate pe număr de camere, numărul de clădiri, numărul spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, suprafaţa terenului aferent condominiului, numărul cadastral sau topografic al imobilului şi numărul de carte funciară, pentru imobilele înscrise în evidenţele de cadastru şi carte funciară.

➢ Cu cel puțin 10 zile înaintea datei fixate pentru adunarea proprietarilor de constituire a asociației, proprietarii sunt convocați prin afișare la avizier și prin tabel convocator, semnat de cel puțin cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor dintr-un condominiu/ansamblu rezidențial.

➢ Acordul de asociere și statutul se întocmesc în baza prevederilor Legii nr.196/2018 și a Ordinului nr.1.058 din 11 februarie 2019 emis de Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice, prin care a fost aprobat conținutul-cadru al statutului.

➢ În cadrul adunării proprietarilor pentru constitui.rea asociației de proprietari se prezintă și se adoptă statutul asociației și acordul de asociere. Totodată, proprietarii își aleg organele de conducere, stabilesc modalitatea în care va fi administrat imobilul, funcțiile de conducere sau administrare ce vor fi remunerate, sistemul de penalități aplicabil și alte aspecte ce țin de buna organizare și funcționare a asociației. Hotărârea proprietarilor va fi consemnată într-un proces-verbal, ce va fi semnat de toți proprietarii care și-au dat consimțământul și va constitui anexă la acordul de asociere.

➢ Hotărârea proprietarilor privind constituirea asociației de proprietari se consemnează într-un proces-verbal semnat de către a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor dintr-un condominiu/ansamblu rezidențial. Acest proces verbal constituie anexă la acordul de asociere. Dat fiind faptul că proprietarii își dau consimțământul, de regulă, în adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociației de proprietari, în cazul proprietarilor absenți, consimțământul poate fi exprimat ulterior prin semnarea procesului-verbal în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire.

➢ Cererea pentru dobândirea personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari împreună cu statutul, acordul de asociere şi procesul-verbal al adunării de constituire se depun şi se înregistrează la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul.

➢ Documentația pentru înființarea asociației de proprietari trebuie întocmită în două exemplare, un exemplar pentru a fi înregistrat la judecătoria de care aparține teritorial condominiul/ansamblul rezidențial, iar unul se pastrează la sediul stabilit în statutul asociației.

➢ Asociația de proprietari dobândește personalitate juridică în baza încheierii judecătorului desemnat de președintele judecătoriei în a cărei circumscripție teritorială se află condominiul/ansamblu rezidențial. ➢ După dobândirea personalităţii juridice, asociaţia de proprietari se înregistrează și la organul fiscal local în a cărui rază teritorială se află condominiul.

➢ După înfiinţarea asociaţiei de proprietari, aceasta se identifică prin denumire, adresa condominiului/ansamblului rezidențial, încheierea judecătorească în a cărei circumscripţie teritorială se află condominiul sau orice alt document emis la înfiinţare în baza legii şi prin codul de identificare fiscală al asociaţiei. Actele emise de către asociaţiile de proprietari vor cuprinde obligatoriu datele de identificare.

➢ Unitățile deținătoare ale cărții tehnice a clădirilor sunt obligate să transmită asociațiilor de proprietari, cu titlu gratuit, cărțile tehnice ale construcțiilor, la solicitarea acestora.

LISTA DOCUMENTELOR PE CARE DEZVOLTATORUL UNUI ANSAMBLU REZIDENŢIAL TREBUIE SĂ LE PREDEA CĂTRE ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI

  1. CARTEA TEHNICĂ A CONSTRUCŢIEI
  2. ACTELE DE DEZMEMBRARE
  3. ACT DE APARTAMENTARE
  4. PROCESELE VERBALE DE PREDARE CĂTRE AUTORITATEA ADMINISTRAŢIEI PUBLICE LOCALE A REŢELELOR COMUNE ŞI TERENULUI AFERENT PÂNĂ LA BRANŞAMENTELE IMOBILELOR DIN ANSAMBLUL REZIDENŢIAL, în termen de 6 luni de la finalizarea lucrărilor de construcţii, cu titlu gratuit
  5. PROCES-VERBAL DE PREDARE-PRIMIRE A TUTUROR DOCUMENTELOR ŞI BUNURILOR ANSAMBLULUI REZIDENŢIAL PE CARE DEZVOLTATORUL IMOBILIAR LE-A AVUT ÎN ADMINISTRARE de la data dării în folosinţă până la data predării către asociaţia de proprietari;
  6. CONTRACTELE ÎNCHEIATE CU FURNIZORII DE UTILITĂŢI, care vor trebui apoi modificate la capitolul Beneficiar, prin acte adiţionale, sau încheiate contracte noi;
  7. PROCES VERBAL DE PREDARE PRIMIRE A SITUAŢIEI FINANCIAR-CONTABILE A ÎNTREGULUI ANSAMBLU REZIDENŢIAL ŞI A FIECĂRUI PROPRIETAR ÎN PARTE, de la darea în folosinţă şi până la predarea către asociaţia de proprietari, semnat de reprezentantul dezvoltatorului imobiliar şi administrator, ca parte care predă şi de către preşedintele şi cenzorul asociaţiei de proprietari, ca parte care preia, cu referire la:
    − fonduri constituite (rulment, reparaţii, altele)
    − facturile emise de furnizorii de utilităţi până la data predării către asociaţia de proprietari şi chitanţele de achitare a acestora
    − modalitatea de repartizare către proprietarii din ansamblul rezidenţial a sumelor facturate şi chitanţele emise proprietarilor sau alte documente contabile justificative (extrase de cont bancar) ale plăţilor efectuate de aceştia, de la darea în folosinţă şi până la predarea către asociaţia de proprietari
    − numele proprietarilor restanţieri
    − sumele restante
    − contractele în derulare
    − plăţile ce urmează a fi făcute după data predării
    OBSERVATII:
    ➢ Într-un ansamblu rezidenţial cu mai multe apartamente, întrucât legea obligă demararea procedurii de înfiinţare a asociaţiei de proprietari atunci când sunt cel puţin 3 proprietari în condominiu, iar până la obţinerea personalităţii juridice se poate schimba substanţial numărul proprietarilor de unităţi de proprietate imobiliară, tabelul nominal cu membrii asociaţiei trebuie să fie actualizat astfel încât, în permanenţă, numărul proprietarilor membri ai asociaţiei să fie cel puţin jumătate plus unul din numărul proprietarilor din condominiu.